베트남 하노이 해외부동산답사 사진
2018.07.04
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세종사이버대학교 부동산학과 (부동산경매중개학과, 부동산자산경영학과)에서 2018년 6월 28일(목)부터 7월 2일(월)까지 4박 5일 동안 진행되었던, 길길다(부동산답사동아리)의 베트남 하노이의 해외부동산 답사 후기입니다. 길길다 지도교수님이신 강우원교수님께서 직접 작성하신 후기입니다. 찬찬히 읽어보시면 베트남 하노이의 답사 장면들이 느껴지실 것입니다.
< 답사 후기>
하노이는 통일 이전의 북베트남의 수도였으며 1976년부터 통일 베트남의 수도이다. 하노이는 홍강을 끼고 있는 인구 규모 750만명(2016년 추계)의 도시이다. 베트남 전체적으로 인구 1억명에 도시화율은 37.5%(2017년), 경제성장률은 년 6%대로 알려져 있다. 1인당 GNP는 2~3천불이며 전인구의 50%이상이 만 30세 미만이어서 성장 잠재력이 높은 국가임에 틀림없다.
원래 베트남은 외국인이 토지와 상가 매입은 불허되며 2015년 7월 ‘주택법 및 부동산사업법(law No.65)’을 개정해 외국인에게 일부 부동산 매입이 허용되었다. 신규분양 주택 공급 물량의 30%내 외국인 구매 가능한데, 분양아파트는 외국인의 경우 50년간 사용권을 가지며 한 차례 50년 연장이 가능하다. 또 재임대 목적의 건물 임차를 할 수 있도록 허용되었다. 하노이 부동산은 1군부터 12군까지 있으며 1, 2군이 유리하다고 알려져 있다.
그러나 밝은 거시경제적 지표에도 불구하고 투자시 주의해야 할 점이 있다. 최근 하노이에는 도시철도가 활발하게 건설 중이나 전체적으로 열악한 기반시설(도로) 사정이다. 게다가 공무원들의 부패가 심각하다.
길길다 해외답사와 뒤늦은 13학번 졸업여행이 뭉쳤다. 22명의 학우가 하노이를 향해 요즘 논란이 많은 진에어편으로 저녁 8시 35분발. 그러나 출발부터 30여분 지체되었으니 도착도 거의 자정(2시간 시차)을 훨씬 넘었다. 하노이 대우호텔은 도심에 위치한 5성급으로 투레공원에 연접하여 경관이 우수하고 길 건너 롯데마트가 자리잡고 있어 편리한 점이 많다. 야외수영장이 있어 릴랙스할 수 있는 최고의 휴식처가 되었다.
첫날 본격적인 부동산 답사에 나섰다. 세종대 공공정책대학원 박사과정에 재학중이면서 하노이에서 부동산개발사업을 벌이고 있는 (주)더리치코퍼레이션 정병섭대표가 현장감있는 안내를 맡았다. 먼저 찾은 곳은 홍강 근처 타일벽화도로에 연접한 호텔계획지이다. 2킬로미터 이상 홍강에 면하여 이어지는 타일벽화도로는 쉽게 스쳐 지나갔고 계획지는 현재 미개발 상태로 있다.
다음으로 찾은 곳은 재건축사업예정지이다. 역시 하노이 시내의 많은 호수중 하나에 면하고 있는 지역으로 일반분양분이 500세대 이상이 되고 현주민 임시거주비까지 포함하면 200억원에 이르는 대규모 프로젝트이다. 사업기간이 축소되면 일부 임시거주비를 돌려받게 되는 제도가 있다는 것도 재미있다. 주거와 전통시장과 소규모 상점들이 혼재된 예정지 주민들의 동의가 완료되었고 곧 착공에 이르게 될 전망이다.
가장 마지막으로 찾은 곳은 도심에 멀지 않은 신흥개발지 연접부지이다. 신흥개발지는 실외수영장를 갖춘 고급 주상복합건물군에다 타운하우스군까지 함께 하고 있다. 새롭게 알게 된 사실은 이곳 하노이에서는 시행자는 전용면적외 지하주차장, 복도, 수영장 등과 같은 부속시설은 분양면적에서 제외되기 때문에 분양이 끝나면 개별적 이용료를 받게 된다는 것이다.
하노이베스트부동산 박성열대표는 전화 한 통화로 흔쾌하게 안내를 맡아주겠다고 하셨다. 그는 분양이 완료된 모델하우스로 안내하며 단치배치는 물론이고 아파트 내부구조도 살펴볼 수 있는 좋은 기회를 제공해주었다. 57제곱미터의 경우 2억초반 대이며 월 임대료는 1천불 내외이다. 더운 지방이기 때문에 서향을 지양하지만 향배치를 넘어설 수 있는 것은 조망이라고 한다. 그리고 주택법 개정으로 주택에 한해 30% 범위 내에서 외국인 분양이 허용되었지만 분양 후 입주까지 평균 2년 반이 소요되기 때문에 외국인들의 참여는 낮다고 할 수 있다. 그래서 입주를 앞두었거나 입주한 아파트를 구입하는 것이 유리한데 결국 높은 구입가로 수익률은 낮을 수밖에 없다. 게다가 편법은 있을 수 있겠지만 자금을 국내에서 정상적으로 가져올 경우 금융기관을 통해야 하는데, 이때는 국내의 양도소득세가 적용될 수밖에 없어 유리한 투자 장점이 사라진다. 베트남에서는 양도소득세가 없고 대신 최종 거래가에서 2%의 세금만 부여될 뿐이다. 그래서 국내거주 투자자는 상대적으로 많지 않고 중국 거주 한국인이나 베트남 거주 주재원들이 80% 정도를 차지한다는 설명이다.
하노이 부동산의 현황과 현실을 파악하는데 더 없는 좋은 기회였지만 공부모드로 인한 피곤이 엄습해온다. 일단 호텔로 돌아와 잠시 쉬고 저녁식사까지 마치고 맥주거리로 유명한 호안끼엠 호수로 간다. 특산품을 판매하는 점포외에 노상에서 목욕용 의자에 앉아 맥주를 즐기는 젊은이들로 불야성을 이룬다. 더위에 지친 우리 일행은 에어컨이 나오는 가게에서 맥주로 간단히 입가심만 한 채 호텔로 향한다.
하노이를 떠나 하롱베이로 향한다. 고속도와 국도를 달리면서 바라본 주택들은 2,3층 건물이 맞벽형태로 건축되어 있다. 세장형 일자 또는 ㄱ자 가 대부분이며 붉은 기와지붕과 노란 외벽이 전형이다. 가끔은 연결된 2층 베란다 사이에 보안을 위한 장치가 있는 것도 이채롭다. 2시간을 달려 중간에 옌뜨국립공원에 도착했다. 한국전통가요를 연주하는 민속음식점에서 점심을 마치고 전동차, 케이블카를 이용하고 140여 계단을 더 오르면 화안사에 오른다. 산 정상까지는 또 다른 케이블카를 이용해야 하지만 관광객에게는 부담이 되는 코스여서 현재는 운행이 되지 않고 있다. 화안사는 우리의 마의태자처럼 왕이 속가의 인연을 끊고 깊은 산속으로 들어와 나라의 안위를 기도했다는 도량이란다. 도량내 관우상이 있을 정도로 혼합불교 색채가 강하다. 내려오는 전동차에서는 눈치빠른 젊은 기사들이 한국전통가요를 틀어주면서 한껏 흥을 돋군다. 1시간을 더 달리면 하롱베이에 도착한다. 삶의 냄새가 강하게 묻어나는 재래시장, 삼겹살 저녁식사 그리고 자유시간. 자유시간에는 때 마침 아르헨티나와 프랑스 월드컵축구중계가 있었다. 타이거 맥주 한 잔으로 타국에서 타국의 축구경기를 즐겼다.
이튿날 이른 시간부터 선착장으로 향한다. 크루즈를 모선으로 하고 스피드보트, 이동용 소형선박, 그리고 노를 젓는 배 등을 자선으로 하여 동굴, 원숭이 서식지 등을 찾게 된다. 마지막으로 크루즈선에서 부페점심을 하는 것으로 6시간정도의 하롱베이 일정이 끝난다. So long Ha Long!
하노이를 대표하는 Sen부페에서 저녁 등으로 시간을 보낸다. 2020년 완공목표로 2개 노선의 지상철이 공사 한창이다. 지상철이 완공되면 오토바이 수요가 그 만큼 줄어들까.
하노이의 평균 직장인 월수입이 15 ~ 20만원이란다. 우리의 1/10수준이다. 방2, 3개의 아파트 월임대료가 40만원 수준. 그러면 은퇴자 노후생활지로 경제적 여건에는 부합되지만 더운 날씨에다 야외활동하기에는 부적합하다. 복면강도 같은 복장으로 오토바이를 타는 여성들이 유독 많은 이유는 그만큼 공기질이 좋지 않다는 반증이다. 차라리 아예 다낭과 같은 관광지로 개발된 도시 더 나을 것 같다는 판단이 선다. <끝>
